Lo scopo di una valutazione immobiliare in ambito giudiziario

di Dario Mottadelli



In estimo il "principio dello scopo" afferma che il valore - di un immobile - dipende dallo scopo per il quale è richiesta la valutazione.
Quale è lo scopo di una valutazione immobiliare in ambito giudiziario per esempio nel caso di una esecuzione immobiliare?

La prima risposta che mi viene in mente è che lo scopo di una valutazione in ambito giudiziario è rispondere al quesito del Giudice. Questa definizione è assolutamente riduttiva soprattutto considerando tutte le attività che ogni giorno effettuiamo.

In questo grafico ho cercato di rappresentare macroscopicamente le diverse fasi di una procedura esecutiva:



La fase successiva alla valutazione dell'immobile è quella della vendita in modo tale che si possa arrivare al piano di riparto ed al pagamento di tutti i Creditori.

Lo scopo della valutazione potrebbe essere la vendita dell'immobile all'asta, ma ancora non sono soddisfatto perché in ogni nostra perizia inseriamo molte informazioni, come per esempio le spese condominiali oppure l'elenco dei precedenti proprietari, che non servono direttamente ed esclusivamente per la stima dell'immobile.

Prima di rispondere alla domanda principale proviamo a capire chi legge le nostre valutazioni?

  1. i Giudici;
  2. gli Ausiliari del Giudice;
  3. le Parti (creditori e debitori)
  4. i potenziali acquirenti all'asta...

I Giudici sono altamente informati e preparati, in grado di leggere qualsiasi documento tecnico, lo stesso discorso vale per gli altri ausiliari del Giudice.
I creditori sono interessati affinché l'immobile venga venduto, ma a volte potrebbero avere difficoltà a leggere un documento tecnico come una perizia; il Debitore è spesso (e purtroppo) disinteressato.
I potenziali acquirenti all'asta sono invece molto interessati a leggere le nostre perizie, ma a volte potrebbero non avere tutti gli strumenti tecnici per farlo.

Faccio valutazioni da oltre 20 anni, per me termini come dati catastali, superfici commerciali, pratiche edilizie... sono di uso comune, ma questo non è necessariamente valido per tutti i potenziali acquirenti all'asta che potrebbero non aver mai letto una perizia!
Parliamoci chiaro: comprare un immobile non è come comprare un paio di scarpe o un telefonino, la maggior parte delle persone non acquistano immobili tutti i giorni. E' inutile nascondere che esistono anche delle difficoltà oggettive nell'acquistare un immobile all'asta (scarsa possibilità di visionare adeguatamente l’immobile, limitato tempo utile per decidere se acquistare l’immobile, assenza di garanzie per vizi occulti non determinabili, indisponibilità immediata dell’immobile alla data dell’asta...).
Ciò nonostante, se non ci fossero i potenziali acquirenti all'asta l'immobile non verrebbe venduto e la procedura non potrebbe terminare.

Chiarito chi è il nostro interlocutore principale, i potenziali acquirenti all'asta, possiamo dire che:

Lo scopo di una valutazione immobiliare in ambito giudiziario è quello di consentire alla Procedura Giudiziaria di ottenere dalla vendita all’asta il maggior prezzo di aggiudicazione possibile attraverso la produzione di un documento, la Relazione Estimativa Giudiziaria, che consenta al potenziale acquirente di acquisire fiducia, sicurezza e consapevolezza del bene oggetto di vendita, limitando, per quanto possibile, gli elementi che influiscono negativamente sul mercato delle vendite giudiziarie. 

Attività tutt'altro che semplice!

Negli ultimi hanno ho letto centinaia di questi ed in nessuno di essi viene indicato nulla di tutto ciò di cui abbiamo discusso; la ragione è semplice: nel quesito del Giudice lo scopo è implicito, l'individuazione dello scopo è parte integrante del processo di valutazione.
L'attività del Consulente Estimativo non si conclude con il deposito della perizia, ma continua fino alla vendita dell'immobile: Esperto per il Giudice e Consulente per i potenziali acquirenti all'asta, contemporaneamente!


Dallo scopo di una valutazione dipende il tipo di valore da stimare, ma questa è tutt'altra storia...